华泰地产团队谢皓宇、郝亚雯、白淑媛事件年4月，全国商品房销售额、销售面积分别为亿元、1.2亿平方米，分别同比上涨59.8%和44.1%；新开工面积1.5亿平方米，同比上升25.9%；开发投资额亿元，同比上升9.7%；资金来源1.0万亿元，同比上升23.8%。整体来看，有从尾盘去库存变为商品房补库存的现象。我们构建的两个衍生指标，1）居民中长期贷款/销售金额，反映居民杠杆情况，当前为47%；2）居民贷款/新增银行贷款，反映银行对个贷偏好，当前为77%，远超历史最高值。以上两个指标都接近历史最高。由于当前的需求和货币关系极大，所以我们将销售和开工做对比分析，再将销售和信贷做分析，重新安排我们的分析思路。销售好降低尾盘去化周期至10个月，楼市进入新的土地去库存、商品房补库存周期年4月，全国商品房销售额、销售面积分别为亿元、1.2亿平方米，分别同比上涨59.8%和44.1%，金额增速略有上行，面积增速继续上行。我们认为，1）从我们统计的房管局备案尾盘来看，重点城市的去化周期下降至9.5个月，基本处于历史低位，有潜在的补商品房库存的需求，带来新开工面积数据上行，使得基本接近的销售面积、新开工面积再次拉开差距，如果趋势形成，也就意味着去年年底以来的商品房去库存完成第一阶段的任务，也即去尾盘库存，开始进入新一阶段的去库存。2）开发投资额越来越不利于房企，尽管整体保持了超高增速，达23.8%，但贷款持续大规模下降，投资完全依赖于销售，非房款资金来源同比继续下降4.5%，也就意味着，未来的投资需要依靠卖房、建房来维持。居民加杠杆已经大幅改变了银行的配置比例，当前新增贷款中77%用于居民购房年4月金融机构新增人民币贷款亿元，其中，投向居民户中长期贷款的规模为亿元，由于居民中长期贷款基本用于购房，也就是说银行新增人民币贷款中用于居民购房的信贷投放占比77%。这一比例在年2月起由5%开始提升，并在年8月开始加速提升。我们认为，当前银行信贷投放有明显的避险情绪和希望加快开发贷回款的倾向（因为居民购房之后，开发商拿到房款，按照一定时间条件，就需要向银行还贷），所以，如果经济表现不佳，会继续增强银行加快开发贷回款意愿，也就是继续加快购房信贷投放。数据呈现的逻辑是资金加速从楼市抽出，看好现金为王、真转型、国企改革主线当前的数据，呈现出避险情绪，同时，居民加杠杆对于银行来说已经是较高配置，楼市的基本面逻辑弱于政策逻辑，按照4条主线寻找标的：1）现金为王；2）真转型；3）地方国企改革，尤其是北京和福建。4）G20主题。风险提示CPI上升带来的货币转向免责声明本研究报告已由华泰证券研究所正式对外发布，本







































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