文丨飞鱼资本市场团队

流程编辑丨鱼小弟

丨历史是个老司机，我们都要努力活到下一集。

二线城市房价看南京，南京房价看河西。

在本土，现在还能把河西房价按到地上摩擦的，已经是稀有艺术行为，那画面注定太美。

今天，我们的故事，就从这个“被按在地上摩擦”说起，那是十年间南京“大牛股”的变迁史，也是十年间这个城市经济热点的变迁史。

（一）

年的6月，在南京房地产市场的发展史上，是一个需要被特别标注的月份。

因为前期的调控、限价等种种原因，南京河西板块在这个6月前后迎来了一个”史无前例”的集中放量时刻。

根据后来许多房地产媒体的描述，当期河西至少放出套房子入市，约3万多个家庭怀揣“巨款”参与，最后累计成交金额高达个亿。

钢筋混凝土创造的GDP滚烫而又鲜活。

这成为南京房地产市场发展史上的“疯狂月份”，也成为河西开发15年历程中的“巅峰时刻”。

许多在这场盛宴中买到房子的人，在后来的日子里经常会提到一句话：“至少少奋斗十年”。

因为按照当时官方要求，河西南限价3.5万/平方米，河西中限价4.5万元/平方米。

而两年后，也就是今天，河西南二手房价格达到5万多/平方米，最高可超过6万元/平方米；河西中二手房的价格则至少在6万元/平方米，最高甚至能达到8万元/平方米。平均来看，河西南和河西中二手房房价大约在5.5-6.8万元/平方米，这较年6月新房的价格大约上涨了50%左右。

这样算下来，如果年6月，你有幸买到了河西的房子，那么现在至少浮盈万-万。

历史是个操蛋的家伙，但它真的太香了。

河西，给普通买房人和投资者们立下了一个FLAG——在区域内，最好的投资标的可能就是河西的房子，即便在目前六七万一平的高价下，它仍有上涨空间。

所以，现在房地产媒体们开始频繁抛出一个假想题：河西的房价会上10万/平方米吗？

但我们作为财经媒体更想问：十年，海康威视跑赢了杭州房价；在南京，谁又能跑赢河西房价？

一座城市的创新和活力，至少应该表现在拥有一家长期市值领跑的企业，因为那是市场认同的价值之源。

（二）

金庸老爷子在《神雕侠侣》里设置了一个情节——杨过中的情花毒，解药其实就在情花的十步之内。

年6月，在河西上空涌动着百亿购房资金之时，大部分普通人不知道的是，在河西江东中路一侧豪宅的对面，有一家金融机构——南京证券，敲钟上市。

作为一家券商，南京证券在行业里真的是太小了。举个例子，我们主编大大写了7年券商新闻，除了通稿，竟然从来没有写过南京证券一篇正儿八经的新闻。

作为本土金融机构，南京证券的存在感也十分低，除了炒股的老头老太，在圈外想找个普通人聊聊南京证券，真的是比较难。

但是，谁也没想到，就是这样一家小机构，在过去两年，默默的“吊打”了一波河西房价。

年3月10日，上市不到两年的南京证券（）盘中价格冲到23.19元/股。这个价格较其发行价3.79元/股上涨幅度超过了%。而即便是此后股价回撤，至上周五（6月5日）收盘，南京证券股价较发行价上涨幅度也超过了%。（注：后复权）

按照这个数字来计算，如果将同期在河西买房的万买了南京证券，即便是在新股开板当天的短期高位冲进去，以当天9.61元/股收盘价格计算，至今年3月10日高点，浮盈可达七百万；而如果是至上周五收盘，浮盈也在四百万元。

做财经记者许多年，无数人问过我这样一个问题：炒股挣钱还是买房子挣钱。

第一句我都会回：这是两个概念，要看你比的是两个的一级市场还是二级市场，不能单纯的用房地产的一级市场去和股票的二级市场比。

第二句我则会补充：证券的一级市场可以成长出明星创投，但房地产的一级市场只会成长出包租婆。（这话放在现实中有点酸，但作为媒体，我们觉得有义务推动正确的价值观）

扯远了，回到南京证券“吊打”河西房价这件事上来。

站在南京证券总部的顶楼，可以将河西90%以上的豪宅收入眼底。

在南京，江东中路应该是当下“最土豪”、“最传奇”、“最有价值”的一条路。它将河西分为东西两个板块：西面，是一溜排的住宅用地，每一座的楼顶都飘着“我是豪宅”四个字；东面，是一溜排的金融机构大楼，每一座都傲娇的呼之欲出“我才是食物链的顶端”。

年前后，承建河西金融城的金融城建设公司时任董事长王海涛，拨通了南京证券时任董事长步国旬的电话。

王海涛在电话这头信心满满的推介：喂，老步，河西金融城马上开建，南京证券要不要搬过来。

彼时，河西金融城的地块还是芦苇满地，要把金融机构从传统的大区——鼓楼、建邺——都吆喝过来，王海涛压力不可谓不大。

步国旬挂上电话，心里第一个反应应该是：嗬，河西那烂泥地。

王海涛和步国旬大概没有想到，将南京证券引入河西金融城后，南京证券顺利上市，且股价一骑绝尘。

很多人问我们南京证券的上涨逻辑是什么？

我们的理解很简单，就是小券商、盘子小、资本喜欢。另外，像江苏这样的经济家底，机构只要想要好发展，都能发展起来。和同级别地方券商相比，南京证券还是有很多优势的。

在这篇文章里，南京证券的上涨逻辑不重要。

重要的是，在江东中路上，终于能拿出来一家企业，来和河西的房价比比，即便它是金融机构。

很多年后，当我们回望这段历史时，可以说，南京的年不止有河西的房价，还有河西豪宅对面一排刚刚上市不久的江苏租赁、紫金银行、南京证券……他们可能成长为中国租赁行业的代表、中国农商行的代表、中国地方中小券商发展的代表……

对于我们南京这样的城市来说，只谈钢筋混凝土，太俗、太对不起先人了。

（南京证券对面就是河西最贵的几栋豪宅）

（三）

过去十年，杭州人纠结到底是买海康威视的股票还是买滨江的房子。当期，海康威视的股价上涨了7倍，滨江的房价翻了一番。

一家公司在市场上的表现能够如此坚挺，于一座城市而言，是最好的名片。

4年7月，苏宁易购上市，发行价16.33元/股。此后股价一路攀升，在8年达到高峰74.84元/股。彼时，京东商城刚刚上线不久，“网购”还只是少数人的兴趣爱好。苏宁易购作为零售连锁头部企业，不论是从市场份额还是财务质量上，都值得资本追捧。

这是十多年前，市场关于南京“大牛股”最深的记忆。

年3月，寒锐钴业上市，发行价为12.45元/股。这是我们南京江宁的一家企业。到年12月，仅仅用了9个月，其价格盘中触及.58元/股，涨幅高达20多倍，是当时妥妥滴“大牛股”。随后不久，其更是一举成为仅次于贵州茅台的沪深两市第二高价股。作为有色金属板块的寒锐钴业，有想象空间，所以一上市便迎来资本的追。但是可惜，做原材料的始终在做原材料，研发投入太低，一直在产业链的底端徘徊。

和寒锐钴业几乎同期上市的，还有一家叫做诚迈科技的公司。如果以河西房价相比，自年6月至今，其上涨幅度超过了%。截至上周五，诚迈科技收盘价为.61元/股，其不仅是去年以来南京本土的另一牛股，更是目前南京本土的第一高价股。但是同样可惜，诚迈科技的上涨并无业绩支持。

（南京近两年来，涨幅前十公司）

（南京上市公司股价前十，截至上周五盘中）

十年，南京“大牛股”的位置一直在不断的变化，但经济已经经历了几轮周期。大零售、有色金属、软件信息……都曾被市场追捧过，而后又被市场抛弃。

南京，下一个"大牛股"，或者说经济点在哪里？

参加过十年前苏宁易购股东大会的一定记得当时的景象：投资者、媒体、来自全国各地的机构汇聚一堂，那是何等的热闹。就像现在海康威视的股东会，机构一定要派人参加一样。

一家上市公司的市值，并不仅仅是它自己的市值。

在这个漫长而又过于宏大的叙事过程中，我们忽然想到前两天在湖州举行的长三角峰会，会上成立了长三角企业家联盟。其中江苏有16位企业家当选为长三角企业家联盟理事，在这16位中，又有7位属于江苏省青年企业家，平均年龄在40岁左右，这个年龄要比其他两省一市入选的理事平均年龄轻。

如果故事可以继续，我们期待更多。

因为一个城市的创新，就是企业的创新；一个企业的创新，就是企业家的成长和勇气。

（完）

江苏银行

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南京银行

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紫金银行

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