华泰地产团队

谢皓宇、郝亚雯、白淑媛

事件：12月数据完全印证我们10月份对投资增速超过10%的判断

年12月，全国商品房销售额、销售面积分别为1.5万亿元、2.2亿平方米，分别同比上涨18.5%和11.8%；新开工面积1.6亿平方米，同比上升12.5%；开发投资额亿元，同比上升11.1%；资金来源1.5万亿元，同比上升16.5%。我们研究发现，房地产开发投资额的逻辑已经发生变化，不再是由新开工所主导，动态相关性已经下降到仅有微弱相关的程度，我们继续保持对Q1乐观的10%投资增速和全年5%以上的投资增速判断。

~年财产性收入的井喷，将在年带来城市房价梯度缩小

1）我们曾在策略报告中提到，一线城市和三线城市最好的房价梯度是1:4，这是人口向一线城市流入时所需要保持的房价梯度，这一比例的维持能够让新进入一线城市的居民有足够的首付；2）现在的逻辑发生了转变，一线城市的资金虹吸现象开始逆转，主要是两个原因导致，一是一线城市居民收入结构中财产性收入占比大幅提高，这是转型成功后在居民收入构成中的标志，一线城市已率先转型成功，尽管官方统计的数据财产性收入占比仅有0.5%，但我们还是认为这存在了很大的低估，二是房价梯度已经超过1:10，再叠加大量特色小镇的建设，资金开始溢出。

年回归制度建设之年，土地改革和税制改革

房价大幅上行，会带来实体经济空心化，类比~年转型成功的日本，导致当前国内房价调控一直无效的原因在于相对落后的制度建设，主要体现在两大根本制度上，一是土地制度、二是财税制度：1）土地制度主要在于土地公有制，所以供给永远都是“稀缺”的，土地神话可以无限放大，目前的政策破局是通过不动产登记和集体土地流转，对比日本，在集体土地流转之后，还会有一波房价上涨；2）中国的税制体系最晚是年的分税制改革，既然财产性收入大幅增加，财产税征收落后会导致调控手段失效。我们判断，年将在土地改革和税制改革都会有试点推进。

当前是数据真空期和政策预期期，板块波动大但超额少

进入每年年初的数据真空期，直至3月份才能监控到目前唯一的支撑城市，也就是三四线城市销售情况。由于政策方向已经明确是收紧，但执行力度还需要观察，存在超预期或低于预期的可能，在此期间，板块波动性加大，但超额收益比较少。建议投资者自下而上的挖掘全年品种，







































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