今日A股全线飘红，公募REITs却整体普跌，华泰江苏交控REIT更是在上市首个交易日便跌破发行价，最大跌幅超过3%，一度领跌众REITs。不过午盘后，跌幅逐渐收窄，最终以0.05%的涨幅报收。

11月15日，净认购金额超30亿的华泰江苏交控REIT迎来首日上市，开盘即跌破了发行价，与前期上市的REITs动辄收获30%涨幅上限形成很大反差。不过，当天成交活跃，全天成交额超过2亿元，换手率接近30%。

不过，整体来看，四季度以来，公募REITs表现便持续低迷，截至目前，除了国泰君安旗下两只10月新上市的REITs至今涨幅仍为正，其余均出现下跌，最大跌幅已超过11%。此外，公募REITs上市后表现大分化，最大首尾差已超过50个百分点。

多位业内人士表示，短期内投资者热情下降加上基础设施项目业绩受影响、隐含贴现利率水平上升，或会共同导致REITs产品短期表现不佳，甚至出现破发。未来随着经济复苏和疫情防控政策优化，REITs底层项目业绩回升，有利于REITs价格上涨，其中与物流人流相关性高的底层资产更有上涨空间。

新品上市首日微涨0.05%

公募REITs表现大分化

11月15日，华泰江苏交控REIT首日上市，开盘即跌破发行价，盘中最大跌幅超过3%，一度领跌各REITs。不过，午盘后跌幅逐渐收窄，截至当日收盘，微幅上涨0.05%。

从成交情况看，华泰江苏交控REIT上市首日成交量28.58万手，占当天公募REITs总成交量的38.56；成交额2.16亿元，占当天公募REITs总成交额的45.16%，成交量、成交额皆位居当日首位。

另据Wind统计，目前已经成立的23只公募REITs产品中，21只已经正式上市，上市首日平均涨幅14.32%，上市首日全部实现了收红。

其中，华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、建信中关村REIT、红土深圳安居REIT等5只产品，都达到了上市首日大涨30%的涨幅上限，国泰君安东久新经济REIT首日涨幅也达到27.15%。

不过，从二级市场表现来看，四季度以来，公募REITs表现便持续低迷，二级市场表现分化，有的产品回调幅度较大，最大跌幅已超过11%。

据Wind统计显示，截至11月15日，10月以来，20只已上市公募REITs期间平均跌幅达到4.59%，除了国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT等几只在10月新上市的公募REITs，其余均出现下跌,其中有10只累计跌幅超过5%，最大超过11%。

另据Wind统计显示，经过近期回调，目前，成立以来总收益超40%的公募REITs只剩下华安张江光大REIT，上市以来涨幅40.05%；此外，还有红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT等3只产品成立以来的总收益超30%。此外，7只自成立以来累计涨幅为负值，最大跌幅超过12%。

另据Wind显示，截至11月14日收盘，全市场20只上市公募REITs平均溢价率25.87%，且溢价率发生较大分化：溢价率最高的产品超过50%，也有22只产品产生超过10%的折价。

底层资产属性及经营业绩差异等

导致公募REITs二级市场表现分化

对于公募REITs二级市场表现持续分化，中航基金副总经理、首席投资官邓海清表示，REITs兼具股性和债性特征。今年宏观经济和资本市场受到国内外多重因素冲击，包括疫情、地缘政治冲突、全球高通胀、海外加息潮等，人流物流受到影响，REITs底层资产经营业绩受到一定影响；股票市场波动率上升，REITs产品的成交活跃度也有所下降。同时，近期债市调整较为剧烈，市场利率水平抬升，根据现金流贴现模型，REITs的价值所有下降。短期内投资者热情下降加上基础设施项目业绩受影响、隐含贴现利率水平上升，或会共同导致REITs产品短期表现不佳，甚至出现破发。

“REITs产品总体上可分为产权类和特许经营权类两大类。其中产权类股性较重，特许经营权类债性较重，二者影响因素不同。同时，不同地区的经济发展情况、人流物流受影响情况不同，底层资产的经营业绩不同，也会导致二级市场表现分化。未来随着经济复苏和疫情防控政策优化，REITs底层项目业绩回升，有利于REITs基金价格上涨，其中与物流人流相关性高的底层资产更有上涨空间。”邓海清称。

东北证券分析，年10月底14只公募REITs均披露其三季报，基础设施资产运营整体相对稳健，但疫情之下开始出现分化。

其中，高速公路类REITs方面，疫情对出行影响较大，高速公路三季度通行及收入同比小幅下跌但环比改善，此外四季度全国收费公路货车通行费减免10%，将对收入造成一定影响。产业园区类REITs方面，疫情仍是产业园运营最大的挑战，需