企业关系组整理会议时段：/10/:15-17:15

金隅股份主要从事水泥，新型建材，房地产开发和房地产投资运营业务。公司是京津冀地区最大的水泥生产商之一和最大的房地产开发企业之一。公司将于10月30日披露三季度季报，华泰证券有幸邀请到金隅股份的管理层给投资者回顾三季度业绩并对今年四季度和明年的经营情况进行展望。

主持人：大家下午好！我是华泰证券中国基本原材料及金属矿业研究主管王帅，今天非常荣幸的邀请到了金隅股份的主要管理层参加公司的三季度的业绩交流会，并对今年四季度和明年金隅股份的运营情况做一个展望。请张总简单介绍一下参会的领导和三季度的情况。

张建锋：大家下午好！我是金隅股份董事会投资者关系管理部的张建锋。今天很高兴在华泰的协助下，进行公司三季度业绩的电话交流。我先介绍一下今天出席电话会议的公司的领导：首先是我们公司副总经理、分管财务的陈国高先生；财务资金部的部长胡娟女士、房地产开发部的部长寇元虎先生；水泥板块事业部朱岩先生，还有我，我是张建锋。

我介绍一下公司前三个季度的主要的业务数据。今年1-9月份，公司总的营业收入是.03亿，同比下降10.05%，公司归属于母公司的股东净利润是10.62亿，同比下降39.01%，资产负债率截止到9月底是70.79%，同比上升了2.12个百分点，每股盈利是0.22元，每股的净资产是6.59元。

因为公司主要业务分成四个板块，关于公司的主营的业务收入还有各个板块的净利润，我把各个板块的占比大概说一下。先从公司主营业务收入这一块来说，公司的水泥主营业务收入前三季度是80.83亿，占比是31.69%，新型建材达到了73.72亿，占28.9%，房地产开发是84.84亿，占33.27%，物业投资和管理是17.8亿，占6.98%，这是收入的各个板块的占比。

接下来说一下我们各个板块净利润的情况，水泥今年1-9月份净利润是负的3.87亿，占比是负的37.5%。新建材前三季度总共亏损是0.37亿，占比是负的3.55%。房地产开发净利润是12.47亿，占比是.68%。物业投资及管理净利润是2.21亿，占比是21.35%，板块间抵消大概抵消了万。

接下来我介绍一下各个主要板块的一些业务数据。

首先说一下水泥板块，水泥板块今年1-9月份，我们总共的水泥和熟料的综合销量是万吨，其中水泥是万吨，熟料是万吨。价格方面，水泥跟熟料的综合均价是元，其中水泥是元，熟料是元。毛利情况是这样的，综合的水泥和熟料的综合的吨毛利是20元，水泥是23元，熟料是10元，水泥和熟料的综合每吨净利润的今年前三季度是负的14.3元，这是我们水泥跟熟料的量跟价格还有利润的情况。

混凝土方面，今年1-9月份，总共销售了万立方米，综合的售价是元每方，每方的毛利大概是34元每立方，每方的净利润是负的5.9元，就是今年1-9月份水泥板块的一些主要的业务数据。

下面我介绍一下我们今年1-9月份的房地产板块的一些情况。今年1-9月份，总共房地产结转的收入是84.84亿，其中商品房占了96%，保障房占了4%。面积是57.36万平方米，商品房占的是94%，保障房占的是6%。今年前三季度我们总的综合的结转毛利率是41.27%，其中商品房是38.3%，保障房是33.58%。这里我解释一下，刚刚我们分板块的时候，没有把一级的开发商含在里面，所以综合的比分板块的多一些。

结转的单价，平均为元/平方米，保障房是元/平方米。预售的情况是这样的，前三季度预售了87.82亿元，商品房占了95%，保障房占了5%，预售的面积61.64万平方米，商品房占了93%，保障房占了7%，均价是元/平方米，商品房是元/平方米，保障房元/平方米，吸收资金今年前三季度是.93亿，新开工的面积前三季度是52.24万平方米，新竣工大概是58.55万平方，这个是房地产板块的一些主要的运营数据。

新型建材板块，今年1-9月份，我们总共实现的收入是73.72亿，同比降低了7.13%，综合的毛利率是10.12%，跟去年同期相比还提高了0.92个百分点，建材板块前三个季度总的利润总额今年是亏损万，去年同期是挣了万，所以变化也不是太大。这个板块我正好解释一下，北京京津冀一体化以后，有一些产业需要收紧，个别的工业企业今年已经开始停产了，这样把整个的利润情况有所缩减，但是停产完了以后，会进行一些商业开发，这是一个补充。

最后一个板块是我们的物业投资及管理板块，今年前三季度总的收入是17.81亿元，同比增长了5.6%，我们净利润是2.21亿元，同比增长了%，这是我们物业板块的一些主要数字。截止到今年9月底，其中物业有一部分是收租金的，总面积是74.9万平方米，因为金隅还有另外一些产业，所以金隅名下总的不动产是大概是万平方。

以上就是公司前三季度的一些主要的运营的业务数据。

UOB杰森：管理层好，谢谢业绩介绍会，我主要有三个问题。第一个想问一下第四季度我们的一些房地产的推盘的计划，上一次业绩会说前面的目标是-亿左右，这个目标有没有变化？四季度是怎么保证销售目标的实现？

第二个问题是关于京津冀的，今年看起来水泥市场没有一个复苏，明年管理层预计有多大程度的复苏呢？过去几年看看这个市场好像是比全国弱很多，主要的原因是什么呢？

第三个问题想问一下买地方面，最近房地产市场的土地好像变得比较贵，最近拿的顺义、合肥的这些地看起来好像也不是特别的便宜。那么我想问一下，管理层是怎么考虑的呢？

张建锋：我们请房地产和水泥板块的负责人回答一下这个问题。我们先请寇元虎回答一下房地产的相关问题。

寇元虎：四季度的销售，其实目前大部分来说都是加推的，重点主要是有几个区域。一个是重庆跟天津两个区域，还有一个是成都，还有南京。因为南京有一些城市确实是卖的很好，利润跟销量都应该找一个均衡，目前来看利润率是比较高的。里面还有个别的大客户，也会在近期逐渐的签约的状态。如果说目前的工作安排和现在的工作推进的进度来看，应该是可以完全可以的，这个是没有太多的风险。

第二个问题，您说为什么在二线城市，尤其是我们现在在合肥拿了地。是这样的，合肥这块地是处于合肥市中心的位置，离市政府和省政府都非常近，是合肥目前来看近几年不太多见的地，住宅30来万，里面有写字楼、商业，还有其他的一些配套有30万，基本上63万多，是这样一个结构。目前来看我们拿地的成本和目前市场的可接受度来说，这个项目的柔性非常好，因为这一块地目前我们也是看合肥前几年土地的成交量和市场的成熟度，评估出来合肥这个城市的市场承载性来定的。这一块地是多业态的，我们金隅自己也在做金隅shoppingmall，我们最好是先定制化生产，先开发然后招商运营，所以这一块在写字楼方面没有压力，就是商业综合体。住宅目前来说市场的接受度非常好，所以这个项目我们认为前景是比较看好的。

顺义这个项目总规划规模是14万平米，我们拿地是14万两千多的地上规模，拿地的成本是18亿5，他的业态有自住房、商品房和限价商品房。因为我们现在算的是这样的，如果按照地上面积来评价，综合楼面价是00块钱每平方米左右，关键是自住房和限价房，如果明年一切工作推进顺利，销售额就跟拿地的支出，今年拿地的资金成本基本上是持平的，我拿地的成本明年就回收回来了。剩余的商品房，按照现在的容积率是1.8，地点在北京最认可的别墅区，可以做50、60套价位市场接受度在9万到10万的高档别墅类的业态，所以这个项目其实我们觉得保障系列房可以连起来，后面的延展期可以实现项目拿地的预期。

张建锋：接下来我们让朱岩部长回答一下问题。

朱岩：各位好，先说一下水泥市场，京津冀地区的水泥市场表现低于全国预期的原因。全国经济发展结构调整，经济增速下降的大背景来看，京津冀地区是两个原因造成了近两年的市场低于全国平均的水平。第一，需求的下降超过了平均水平。需求的下降主要是两个方面的因素导致的，第一是十八大以后，政府对于环保的要求提高，京津冀地区作为环首都的地区，政治责任比较大，因此环保的政策提高的力度比较大，环保治理的力度也比较大。因此这个需求的下降比全国的平均水平要大。第二，京津冀一体化出台晚于预期的时间，因为京津冀发展规划从各个地区的战略上升到国家战略，经历了一段时间一直到最终规划的出台，比原来的预期大概是晚了将近一年的时间。因此，原有的一些重点的基础设施的建设也都受了一定影响，在这两三年整个区域里面政府投资的工程下降的比较大，对整体市场的影响相对较大。

京津冀地区水泥产业的特点就是集中度相对较弱，除了金隅和冀东两大水泥生产企业的占比分别在20%以上，其他的一些生产制造商占比相对都少，而且比较分散。因此市场秩序相对来讲不太规范，对比南方的市场来讲理性程度比较差。这是市场近年来表现低于全国水平的一个主要原因，这是我们的分析。

明年的一个水泥市场的走向，我们从几个角度，把我们了解的情况和一些分析的判断跟各位说一下。供给端来看，从年以来，京津冀地区落后产能的淘汰力度比较大，根据河北公布的近几年淘汰落后产能的结果来看，累计到现在已经淘汰落后产能多万吨。新增产能的控制也比较到位，这三年来新增产能也没有超过万吨。第三，停产成为一个常态，从去年开始整个行业协会推行错峰停产，今年有消息称工信部和环保部联手再制订北方供暖区域错峰停产的方案，有可能比年初的范围更扩大，时间更延长。第四，水泥企业的生产市场的结合现在趋于理性，从我们了解的情况来看，京津冀地区今年10月底的情况比以往两年都下降了10-15%的水平。

从需求端来看，由于国家整体的经济下行压力比较大，因此对一些重点项目和机电项目落地要求比较高，也比较严格。从我们了解的情况来看，一些重点的项目现在都在提速，我目前掌握的新开工的项目，大概产生水泥需求-万吨，在未来两年之内。规划公示的项目，在未来有可能产生两到三千万吨的基础设施建设的需求。未来两年整体的京津冀市场需求的增速我们认为超过两位数是有把握，没有问题的。所以综合来讲，供需关系在未来两年会有一个明显的改善，供需关系的改善一般也会推动价格的进一步的回升或者是提高。

具体的价格回升的点，还要看项目落地的情况。从目前的重点项目的推动情况来看，不排除在明后年出现项目集中开工的情况，因此对未来两年水泥市场的一个走向还是趋于一个乐观的态度。我就说这么多。

张建锋：刚刚说到了房地产板块，我在此也补充一下。今年前三季度房地产在结转的收入，昨天业绩出来以后，大家给我的电话也比较多，问到结转，对今年的结转是不是有一些担心。我跟大家说一下，今年前三季度占全年的结转的50%左右，其实绝大部分的结转都是放在四季度更多一些，今年我们大概看了一下，12月份更多一些。我们在过去几年当中，特别是年以后的一些年份，也是在60%左右，就是前三季度对全年的结转的锁定率是50%多一点。我们再强调一下，年全年的结转还是在亿左右的销售收入，我们的结转毛利率是在35%以上的毛利率。我做一下补充。

摩根士丹利JohnLam：您好。我这里有三个问题想问一下。头两个是关于房地产，最后一个是关于水泥的。我们现在接近年底了，我估计公司也在做预算，不知道明年我们大概预售会不会有一个目标给大家？第二个问题，我刚才简单的算了一下，房地产这个结转毛利率到三季度大概是29%左右，好像比上半年下了比较多的，是什么原因做成了毛利率下降比较多呢？

第三个问题是关于水泥板块的，我刚刚算了一下，三季度的毛利率是20块钱，10月份的毛利大概是多少呢？

寇元虎：第一个说第四季度结转的毛利率比前三个季度可能是略有下降，有一个原因是结转的产品不一样。前三个季度结的主要是北京的项目。

胡娟：上半年结转的项目主要是在北京，所以毛利率比较高。三季度主要结的是重庆、成都等这些项目，毛利率的水平相对偏低一点，导致我们毛利率的水平上半年从综合毛利率55.29%，降到了41.27%，但是全年还是这种情况，因为到四季度我们还是要结一些外地的，所以全年不会低于36%。

寇元虎：明年预售的数据基本上出来了，但是我现在可以给你一个大体的感觉。明年整个的安排，明年的销售任务大体应该比今年同比增长至少是两成，原因是什么呢？因为今年根据市场，比如说市场的变化，土地市场的变化或者是房地产市场的变化，有一些放在了明年，进行错峰。所以明年整个销售团队要今年有一个往上走的增长，另外一个就是为下一步，为两年之后的利润结转拉升一个预期的空间，基本是这样的。

张建锋：毛利的情况是这样的，我们预计十月份跟前三个季度是持平，全年也是差不多的，都是这个数。

摩根士丹利JohnLam：我还想补充一个问题，根据我们预售的金额来看，明年我们预计毛利大概是多少呢？

张建锋：关于年的情况，现在公司还没有最终的定下对外的统一的口径，所以我大致的说一下。作为公司明年的结转主要是两部分，第一部分是今年有一些项目预售，明年结转。还有两个自住商品的项目，这两个项目是年入市的，但是政府为了鼓励金隅做自主商品房开发，所以在这一块地上也给了一些优惠政策，加快预售，就是入市是非常快的，所以当年就售完了。所以这个项目正常因为是高层建筑，正常的建设进度是两年左右，所以这两个项目都会预计在年结转。利润率和对利润的贡献都是很多的，对于明年到底是结转毛利率的指引，我们没有办法给出一个确切的数字。这两个商品房项目是要形成联动的，我们做一个保守的估计，应该不会比上半年的利润率低，是这么一种水平。我们都知道今年上半年已经很高了，这两个项目应该比明年上半年还高。

CLSA孟凡杰：各位领导好，我是想请教一个关于公司的工业用地的问题，就是想问一下今年大概有几块工业用地进行了轮换，明年大概会不会有有类似的项目呢？

寇元虎：工业用地的转化大家比较关心，这几年转化当中，其实现在也会出现一些新的变化。一是不仅仅从量的增长，从前几年来看，每年会有几块建筑规模的土地实现转化，现在是内涵式发展。原来往往是全部转化成保障型的，现在更多的是跟一些新的业态结合。目前我们现在在手的项目，相对就会跟各位投资者见面，我们有的在北五环的一些用地，现在已经实现了重规调整了，政府也批了，我们注册公司了，分三批建设，我们就是说逐渐的一批、二批开始手续。第一期有望明年就会实现打造开工条件，总规模如果说是一部自持，一部分对外销售，做的是中关村的软件园，我们会一方面在做重资产，会引进新的一种轻资产的运营模式，也在找合作方，基本上也正在推进当中。总体的规模这一块地有望最终达到将近80、90万的体量，里面是会含着写字楼的性质，会含着商业或者是公寓的业态。

目前有一些企业根据京津冀一体化需要疏解的产业已经停产了，我们也在跟政府积极的推进。政府相应支持的政策也到位了，我们在做的是比如说在怀柔区的一个企业，占地几千亩，我们正在做以影视为核心的科研办公、休闲度假，文化时尚类的这种业态，把原有的建筑保留和新建、扩建相结合，转化为符合怀柔区整个的产业定位的业态，可售、可租、可运营的业态。同时我们也在推荐原有的自住房、对接东西城的城改的安置房，我们也在积极的推进。最近也在跟东西城在谈一些城改的项目，这种项目目前接触的跟我们可预期的土地规模也是一样的。我们会拿出一些自有用地来做，自有用地的转化不仅是在规模上不会减量，同时在内涵和未来的盈利能力上一定会再进一步的，总体是这样的情况。

孟凡杰：今年会有两三块50、60万的转化。

寇元虎：这个就要看是以什么为准，政府现在调整完了，我明年就去办手续，正在推进当中，最快的一块地，今年年底就有希望拿到首批的批文了。

张建锋：金隅说实话，随着最近京津冀一体化推进，在北京五环内或者是五环周边的一些工业企业，这些迁出已经有一些日期表了，据我了解年之前，这些工业企业都搬迁出去。金隅在五环周边和五环内大概有万平米左右的工业企业占地面积，所以这些未来转换的概念比较大。所以时间进度会比原来更加积极和加快一些。具体数字，刚才寇总说了几块地，但是不能说的太具体，因为涉及到商业秘密。

金隅的土地转化，怎么转化，转化的类型怎么样，和过去还是有一些变化的。过去我们大家知道有一些经济适用房，就是几千块钱，卖的最贵的经济适用房也就是块钱，所以毛利率尽管是30、40%，但是每平米的利润贡献是有限的。现在政府加快，给了公司比较优厚的政策优惠，因为金隅是一个国有控股的企业。所以每平米对公司的估值是不一样的，最近几个项目之前转的，最近的项目一平米按两倍的容积率来算，可以转化成大概两平米的楼面面积，每平米的楼面面积大概给公司是元人民币左右，根据最近的有一些特殊的政策房，做一个相对保守的估计，有个别的项目给公司增加的利润更多。所以说未来没有办法确定，我只能做一个指引。主要是补充这么两点。

主持人：最后一个问题吧，主持人把最后一个问题接进来。

美林证券：各位领导好，我想请问最后一个问题，就是刚刚其实大概讲了一下关于我们工业用地的转化，我想请问一下新业态的结合，地价的补充是怎么样补充的呢？还有国企改革我们这边有没有什么新的进展呢？

寇元虎：我们关于土地地价的情况，由胡部长回答一下。

胡娟：原先的自有土地从工业用地转换成房地产开发，所以有一个费用，这种费用因为是我们自有的，成本比较低，成本仅限于原先企业的折旧、人员的减员这些，以及原先的工业土地出让金，所以这个地价部分全部形成了我们作为二级开发的时候毛利率的补充，就是成本的冲减。在今后，如果要有其他的业态，比如说我们刚才举例说的北五环的软件园，一部分自持，一部分可以销售，但是这一次有可能是以协议转让的方式，就是不确定补偿金额的情况下，我们销售的这部分基本上没有补偿成本，土地成本仅限于缴纳的商业的费用和企业原先的帐面的固定资产等等成本。北五环的软件园的，相当于没有土地成本，后期的土地成本是正常的缴纳的土地出让金，就是由工业变成了商业，补充了商业的出让金。工业土地出让金是块钱，商业是块钱，差价就是。这就是所有的房地产开发从工业建成的商品房都要做的事。

寇元虎：我补充一下，刚才胡总说的不完全对，其实核心意思就是说，如果这一块地按照我们做开发的概念，如果重置成本来说，这个楼面价是3左右，我们本身自有来开发，按照目前的评估，补偿费用也可能就是几千块钱。作为这个项目，单项的建设成本加起来也就是1万多，或者是原则上两万多也就打住了。这个项目建成可售可租的情况下，租金有竞争力，销售价格依然会有竞争力，持有会有持有的成长性的利润空间。

张建锋：关于国企改革的事，因为国企改革时间也很长了，大家也







































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