华泰地产团队

谢皓宇、郝亚雯、白淑媛

事件：12月14~16日，中央经济工作会议召开，明年定调制度机制建设

整个会议内容，近半幅篇幅均有关房地产，主要包括：1）要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫；2）去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；3）要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落；4）要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。同时，在措施方面主要提到土地供给、财税改革、发展租赁等。

这届政府的核心是改革，若路线和之前的周期相同，改革何谈？

我们可以从2个方面证实，当前已经处在改革浪潮当中：1）货币政策端已经利率市场化，从行政指导转向银行自己考虑风险和收益，房贷成为了银行自身配置的一种；2）去库存已经在开展，尽管实质性的结构性政策动用并不多，但确实已经在开始。我们认为，以上两点还仅仅是表面的改革，没有触及房地产市场的根本，就是体制，目前的经济发展阶段、特别是对已经跨过中等收入陷阱的一线城市，仍然还在沿用20年以前的体制，对经济发展产生了负面的作用。

哪些领域必须要改革？至少在土地和财税层面。

先按照工作会议已经提到的，至少可以看到在两方面会有所改革：1）土地供给要和人口流动挂钩，这里并没有说常住人口，所以给予了想象空间，毕竟常住人口是土地供给的结果，而人口流动是土地供给的原因；2）财税体制放在了五大手段的第三位，前两位是金融和土地，金融就是常规的收货币。财税手段如何使用没有提及具体内容，然而这是在政治局会议和经济工作会议都共同提到的，我们认为财税制度改革才是年的核心，体制和发展不匹配制约经济的发展，就需要体制来解决（参考《发展是结果，体制是先导---对政治局会议的点评》）。

年再来一次大背景切换，挑选NAV折价和50~亿市值转型标的

我们已经在年看到了大背景切换下的楼市逻辑变化，年的大背景从去库存切换到改革。我们继续强调，不管是房价、还是二级市场，定价权都在发生转移，我们继续看好NAV折价公司，建议







































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